第十四条 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
一、发包人擅自使用未经验收的建设工程，出现质量问题，应自行承担责任
根据《建筑法》《建设工程质量管理条例》的有关规定，竣工交付使用的建设项目必须符合以下要求:(1) 完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件:(2)工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等;(3)符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容;(4)有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料:(5)有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告;(6)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(7)有工程施工单位签署的工程质量保修书;(8) 已办理工程竣工交付使用的有关手续。工程竣工验收一般由建设、勘察、设计、施工、监理等五个单位派员组成验收组进行验收，验收结果要报当地建设工程质量监督管理部门备案，建设工程质量监督管理部门可视情进行抽查、复核。属于国家或地方重点建设项目的，竣工验收的程序还必须符合国家或地方有关部门的规定和要求。建设工程经验收合格后，方可交付使用，未经验收的不得交付使用。
因此，交付使用的建筑工程都必须经过竣工验收这一环节，并且还须验收合格，不合格的工程不得交付使用。本条规定的建设工程未经验收，应包括建设工程经验收不合格的情况。前面所述《建筑法》第六十一条的规定，不仅规定了未经验收的建设工程不得交付使用，同时规定经验收不合格的亦不得交付使用。交付经验收合格的建设工程是施工单位的义务和责任。
发包人擅自或强行使用的，出现质量问题的，根据本条规定，由发包人自行承担责任。该规定实质是关于工程质量责任风险的转移。根据《建筑法》的有关规定，施工单位对建筑工程质量承担责任。但是，在建设工程未经过竣工验收或者验收未通过的情况下，发包人违反法律规定，擅自或强行使用，即可视为发包人对建筑工程质量是认可的，或者虽然T程质量不合格其自愿承担该后果。因为发包人使用未经验收的工程，其应当预见工程质量可能会存在质量问题，而且使用验收不合格的建筑工程就更直接说明发包人对不合格工程予以认可。随着发包人的提前使用，其工程质量责任风险也由施工单位随之转移给发包人，而且工程交付的时间，亦可认定为发包人提前使用的时间。
二、发包人仅对其擅自使用部分承担工程质量风险责任
发包人仅应对使用部分承担工程质量责任。理由是:(1)依照有关法律规定，建筑工程质量责任应由施工单位负责，对发包人应承担的质量责任应该作严格限制，不应作扩大性的解释。(2) 规定发包人对使用部分承担质量责任较为合理。因此，发包人仅对使用部分承担质量责任，对于未使用部分，出现质量问题,仍应由承包人承担责任。
三、承包人在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任
无论建筑工程是否经过验收、发包人是否擅自使用，如果建筑工程在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量出现问题，承包人仍然要承担责任。该规定是法律强制性规定，其要求承包人必须确保地基基础工程和主体结构质量在建筑物合理使用寿命内不能出现问题，这是承包人依照法律规定必须履行的工程质量保证义务，如果出现问题承包人必须承担民事责任。
建筑物的合理使用寿命即设计年限，一般是指建筑物的设计单位按设计的建筑物的地基基础和主体结构形式、施工方式和工艺等技术条件所确定的保证该建筑物正常使用的最低年限。关于“合理使用寿命”问题，目前国家还没有统一的规定，具体各类建设工程的合理使用年限，要根据建筑物的使用功能、所处的自然环境等因素，由有关技术部门作出判断。根据《民用建筑设计通则》 规定，民用建筑的设计使用年限分为四类:一类是临时性建筑，设计使用年限为 5 年；二类是易于替换结构构件的建筑，设计使用年限为25 年；三类是普通建筑和构筑物，设计使用年限为 50年；四类是纪念性建筑和特别重要的建筑，设计使用年限为 100 年。建设单位如有低于或高于工程合理使用年限要求的，应在合同中予以明确。对地基和主体结构发生质量缺陷，是否在合理使用寿命内引起争议，应首先确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年限的，以该年限为准;无确定年限的由原设计单位或有权确认的部门确定，并按此确定的年限为准。
四、关于擅自使用部分的认定
关于发包人使用部分的认定应结合建设工程的结构、使用功能、发包人使用情况等综合予以认定，对于与发包人使用部分不可明确分割的部分，虽然没有证据证明发包人使用，也应认定为发包人擅自使用部分。反之，则予以排除。
五、关于质量责任范围的认定
发包人承担的质量责任应是除地基基础工程和主体结构质量以外的所有质量问题。理由主要有两点:(1) 本条规定的文义推导。(2) 从本条规定的目的来看，是为了落实《民法典》《建筑法》等关于“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用:未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定而制定，是为了防止使用未经竣工验收的工程，给人民群众生命和财产安全造成危害和损失而作出的强制性规定，对于发句人具有一定的惩罚意义。故理解本条规定的质量责任范围不应作限缩解释。
六、关于发包人擅自使用建设工程，承包人应否承担工程质量保修责辩背馋保问题
《建筑法》第六十二条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”《建设工程质量管理条例》第四十条规定:“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:(一) 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二) 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年;(三) 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四) 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2 年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”根据上述法律、行政法规规定，可以看出，建设工程质量保修是法律规定的强制性制度，并且法律规定了建设工程不同部分的质量保修最低期限。通常情况下，建设工程承发包双方在建设工程施工合同中也会依据法律的上述规定，对工程质量保修的范围和期限作出明确约定。这就带来了一个冲突问题，即依据法律和当事人合同约定，承包人应在工程保修期限内对工程质量问题进行保修；而依据本条规定，只要出现发包人擅自使用建设工程的情况，工程质量出现的除地基基础工程和主体结构质量以外的所有质量问题，都由发包人自行承担。
如何解决这一冲突，法律、行政法规及相关司法解释均没有明确规定。我们认为，出现发包人擅自使用建设工程的情况，承包人对发包人擅自使用部分，不应再承担质量保修责任，因为本条规定的发包人承担的质量责任范围为除地基基础工程和主体结构质量以外的所有质量问题，与前述法律规定的质量保修责任的范围是重叠的，如果承包人对发包人擅自使用的建设工程部分仍应承担保修责任，则本条规定就失去了其意义。