一、物业服务合同纠纷的案由解释
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
根据《民法典》第938条第1、2款的规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、 服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同具有以下特征:
(1)主体的特殊性。物业服务合同的主体为业务和物业服务人。物业服务人一般是指专门从事物业服务经营活动的物业服务企业。在2018年以前，我国对物业服务企业和物业服务人员有资质和资格限制。但自2018年国务院第二次修改《物业管理条例》，住建部废止《物业服务企业资质管理办法》后，我国已经全面取消了物业服务企业的资质认定和物业服务人员的资格限制。当然，虽然物业服务企业和从业人员从事物业服务经营活动不再需要行政审批或者取得职业资格证书；但作为专门从事物业服务的经营者，仍然应当具备提供相应服务的专业知识和技能，以满足业务的正常生活需要。物业服务合同的另一方当事人是全体业主。需要注意的是业主大会不是物业服务合同的当事人，其不是常设机构或者组织，没有财产，不能对外独立承担责任，不具有民事主体资格，也不具有诉讼主体资格。业务委员会也不是物业服务合同的主体。其虽然在实践中有诉讼主体资格，但没有自己的财产，不能对外独立承担责任，因而不具备民事权利能力，不能成为合同当事人。实践中，由于小区业务人数众多，不可能由每个业主直接与物业服务人签订合同，因而一般由业主委员会代表全体业主签订合同。此外，实践中还存在由建设单位与物业服务人订立前期物业服务合同的做法。《民法典》第939条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”因此，物业服务合同经成 立即对全体业 主有约束力，业主和物业服务人均不得以未直接参与合同订立为由主张不受合同约束。
(2)订立、解除程序的特殊性。由于物业服务合同的方当事人为全体业主，由每个业主与物业服务人逐一订立、解除合同，不仅不经济，而且往往难以实现。因此，为了提高效率，避免纠纷，物业服务合同的订立、解除需要通过定的程序来完成。 《民法典》第278条第1款第4项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。同时根据该条第2款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。《民法典》第946条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。
(3)合同标的与内容的综合性、专业性。物业服务合同的标的是提供物业服务，而物业服务的内容十分庞杂。既包括对人的管理，也包括对物的管理，如对建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等，涉及卫生、环保、消防、安全等各方面。基于服务内容的复杂性，有学者认为物业服务合同是一种包括委托、 行纪、雇佣、承揽在内的复合型合同。同时，物业服务合同还有较强的专业性。虽然国家取消了物业服务企业和从业人员资质、资格限制，但是物业服务内容中的许多事项具有很强的专业性，需要专业人员才能处理。
(4)物业服务合同是要式合同。《民法典》第938条第3款规定，物业服务合同应当采用书面形式。
(5) 物业服务合同是双务有偿合同。物业服务人的主要义务是按照合同约定提供物业服务，全体业主的义务是支付报酬。
二、建筑物区分所有权纠纷
建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及人类建筑技术的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，也是近现代各国物权法上一项重要的不动产权利。业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权分为三部分内容:一是业主的专有权部分，这与一般的个别所有权相同，在一定条件下可独立地占有、使用、收益和处分；二是共有权部分在法律上可能为共同共有也可能为按份共有，如建筑物外墙部分、公共道路、公共绿地、楼梯等即为共同共有部分，其他的建筑物共有部分可以依约定为按份共有;三是共同管理事务，即业主共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同保护、管理、修缮等。建筑物区分所有权与其他的物权相比有其特殊性:一是专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分;二是共有部分不能单独处分;三是共有权部分不能因放弃共同管理义务而放弃。
业主专有权纠纷是指因建筑物区分所有权中业主专有权部分的权利归属、使用、收益和处分产生的纠纷。
业主共有权纠纷是指业主之间因为建筑物共有部分的权利归属、使用、收益和处分等内容发生的纠纷。
车位纠纷是指业主与开发商或者业主与业主之间就车位的权属、使用、收益等发生的纠纷。
车库纠纷是指业主与开发商或者业主与业主之间就车库的权属、使用、收益等发生的纠纷。